Je trouve toujours que David Larock a des commentaires intéressants sur le marché hypothécaire. Avec l’aide de Deepl, voici donc sa première chronique de l’année traduite.

Bienvenue à nouveau !

Comme le veut la tradition, mon premier post de 2023 proposera quelques prédictions et prévisions pour l’année à venir, mais tout d’abord, quelques qualificatifs importants.

Il est difficile de faire des prévisions dans les meilleurs moments, et ce n’est pas le cas aujourd’hui.

Nous vivons aujourd’hui une période de volatilité élevée où une myriade de facteurs ont le potentiel de modifier substantiellement notre trajectoire économique au cours des douze prochains mois. Ces facteurs sont les suivants

Le cycle de resserrement de la politique monétaire le plus marqué depuis des décennies.
L’invasion de l’Ukraine par la Russie et la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, qui continuent toutes deux de s’intensifier.

La trajectoire de la pandémie mondiale, notamment en Chine où les taux d’infection continuent de grimper en flèche.

Voici mes cinq prédictions relatives aux prêts hypothécaires pour l’année à venir.

Les banques centrales ne soutiennent plus le marché.

Nous sommes arrivés à la fin d’une longue période où les mauvaises nouvelles pour l’économie étaient de bonnes nouvelles pour les marchés financiers parce qu’elles entraînaient des baisses de taux des banques centrales, le maintien de taux ultra-bas et/ou d’autres formes de largesses en matière de politique monétaire.

Cette époque est révolue.

La Banque du Canada (BdC) et la Réserve fédérale américaine ont passé la dernière partie de l’année 2022 à reconnaître que des taux plus élevés entraîneront des difficultés économiques et à avertir qu’elles resteront sur la voie de la lutte contre l’inflation même si ces difficultés s’accumulent (car ne pas le faire entraînerait des résultats encore pires).

À l’avenir, les bonnes nouvelles économiques seront mauvaises pour les marchés financiers, car elles renforceront la nécessité de relever les taux.

Chaque donnée économique encourageante, telle que les chiffres de l’emploi au Canada la semaine dernière (qui ont révélé la création de 104 000 nouveaux emplois le mois dernier), augmentera la probabilité de nouvelles hausses de taux et repoussera le moment d’une éventuelle baisse des taux.

Bienvenue en 2023, où les bonnes nouvelles sont des mauvaises nouvelles.

L’inflation sera plus forte que prévu.

Notre indice global des prix à la consommation (IPC) est tombé de son pic de 8,1 % en juin à 6,8 % en novembre, mais nous sommes encore loin de l’objectif de 2 % de la Banque du Canada. Je m’attends à ce que nous terminions l’année 2023 au-dessus de la prévision actuelle de la Banque pour le quatrième trimestre, soit 2,8 %.

La croissance moyenne des salaires d’une année sur l’autre s’est établie à plus de 5 % au cours des sept derniers mois. Je ne vois pas notre IPC global descendre beaucoup plus bas que notre taux de croissance moyen des salaires pendant une période durable, car les coûts de la main-d’œuvre sont si omniprésents.

Je ne vois pas non plus de signes indiquant que la croissance des salaires va ralentir de sitôt. Même si un taux de plus de 5 % semble impressionnant, les prix augmentent toujours plus vite que les salaires, de sorte que le pouvoir d’achat du travailleur moyen continue de diminuer.

Les employés ont plus de moyens de pression qu’ils n’en ont eu depuis longtemps, et ils ne sont pas avides – ils se battent pour garder la tête hors de l’eau. (Une partie de ce levier vient du fait que les baby-boomers canadiens prennent leur retraite à un rythme record, et c’est une tendance à long terme qui va réduire notre offre de main-d’œuvre).

La BdC ne pivotera pas en 2023.

Dans l’ère moderne, la BdC a historiquement enregistré une moyenne de quatorze mois entre sa dernière hausse de taux et sa première baisse de taux. La durée de ce décalage fait l’objet de nombreux débats.

Ceux qui espèrent un écart plus court que la normale pourraient invoquer le fait que les niveaux d’endettement de nos ménages et de nos gouvernements atteignent des sommets. Cela amplifiera l’impact de chaque hausse de taux et pourrait contribuer à raccourcir la période nécessaire pour juguler l’inflation.

Bien que je concède ce point, je ne m’attends toujours pas à ce que la BdC pivote en 2023.

Tout d’abord, la Banque n’a peut-être pas encore fini de relever ses taux. Les solides données sur l’emploi augmentent les chances de voir au moins une hausse des taux hypothécaires lors de la prochaine réunion de la Banque du Canada, le 25 janvier, et il n’est pas exclu qu’une autre hausse ait lieu lors de sa réunion du 8 mars. Notre période de guérison n’a peut-être même pas encore commencé.

L’inflation est également beaucoup plus élevée aujourd’hui qu’elle ne l’a été au cours de nos derniers cycles de resserrement et, comme indiqué au point 2, elle s’est étendue à l’ensemble de notre économie et est soutenue par une croissance des salaires qui n’a même pas produit de gains de revenus réels pour les travailleurs à ce jour.

Enfin, je pense que la Banque du Canada a une forte tendance au resserrement excessif cette fois-ci, car elle a attendu trop longtemps avant de commencer à relever les taux lorsque nos pandémies ont pris fin, ce qui a porté un coup à sa crédibilité en matière de lutte contre l’inflation.

Nos marchés immobiliers ne s’effondreront pas.

La hausse des taux hypothécaires a inspiré un chœur croissant de pronostiqueurs qui prédisent la mort imminente de nos marchés immobiliers régionaux, en particulier la RGT et la GVA.

Je ne suis pas de cet avis.

Pour être clair, je pense que les prix des maisons sur la plupart des marchés pourraient terminer l’année en baisse, mais pas de façon spectaculaire. Je m’attends à des baisses de prix ne dépassant pas 10 %.

Bien que les taux hypothécaires plus élevés exercent certainement une pression sur les propriétaires et limiteront probablement la hausse des prix à court terme, nos marchés immobiliers régionaux sont bien placés pour résister à un ralentissement.

Environ 50 % des propriétaires canadiens ne sont pas endettés. Parmi ceux qui ont un prêt hypothécaire, environ 70 % sont des emprunteurs à taux fixe qui ne ressentiront pas le poids de la hausse des taux avant la fin de leur terme. À ce moment-là, ils renouvelleront un solde hypothécaire nettement inférieur à celui auquel ils étaient initialement admissibles.

Les quelque 30 % d’emprunteurs hypothécaires qui ont des taux variables ont été touchés beaucoup plus immédiatement par la forte hausse des taux. Mais ils ont également été qualifiés à des taux de simulation de crise proches des niveaux d’aujourd’hui, et la plupart de ces prêts hypothécaires ont des paiements fixes qui n’augmentent pas jusqu’à ce que les taux de déclenchement soient atteints (et même à ce stade, une flexibilité de paiement supplémentaire est souvent encore disponible).

Une forte hausse des taux peut évoquer des images de la crise immobilière américaine de 2008. Mais ce n’est pas le cas. Le marché hypothécaire canadien est réglementé de manière beaucoup plus conservatrice que le marché américain, et l’histoire n’a pas montré de corrélation significative entre les taux hypothécaires élevés et les défauts de paiement.

En fait, les pertes d’emploi sont beaucoup plus fortement corrélées aux défauts de paiement des prêts hypothécaires, et même si notre marché de l’emploi va probablement perdre un peu de son élan cette année, nous sommes loin du type de pic de chômage qui déclencherait une poussée des défauts de paiement des prêts hypothécaires.

Le test de résistance ne sera pas réduit ou éliminé en 2023.

Le test de résistance a été lancé à l’origine lorsque les taux étaient proches de leur niveau le plus bas. Il a été conçu pour garantir que toute personne commençant avec un taux hypothécaire très bas puisse se permettre un taux plus élevé à l’avenir.

Maintenant que les taux hypothécaires sont revenus à des niveaux proches de leur moyenne sur vingt ans, la nécessité de se protéger contre ce risque a considérablement diminué. Cela a fait naître l’espoir que notre régulateur pourrait réduire le taux de stress-test ou l’annuler complètement (ce qui augmenterait l’accessibilité financière de tous d’environ 20 %).

Je ne vois pas notre régulateur bancaire donner un coup de pouce massif à la demande de logements à un moment où nous avons besoin de moins de demande pour aider à réduire l’inflation. À un moment donné dans le futur, si l’inflation est de nouveau sous contrôle et que nos taux d’emprunt actuels ne stimulent pas suffisamment la demande de logements, il pourrait jouer cette carte. Mais pas en 2023.

(Puisque notre régulateur bancaire ne sera pas occupé à le faire, espérons qu’il supprimera l’exigence anticoncurrentielle selon laquelle les emprunteurs doivent réussir le test de résistance s’ils veulent changer de prêteur au moment du renouvellement pour obtenir un meilleur taux).

Si vous êtes à la recherche d’un prêt hypothécaire et que vous essayez de choisir entre un taux fixe et un taux variable, voici les compromis que vous devez faire dans le contexte actuel.

Si vous optez pour un taux variable aujourd’hui, vous faites le pari qu’il faudra une récession (et pas une récession légère) pour faire reculer l’inflation et que la Banque du Canada devra baisser sensiblement son taux lorsque nous en arriverons là (ce qui, à mon avis, sera le cas).

Vous commencerez avec un taux plus élevé maintenant en faisant le pari que vous récupérerez cette prime initiale, et même plus, pendant toute la durée de votre contrat. (Pour ma part, je pense toujours qu’il y a une bonne chance que cela se produise).

Si vous optez pour un taux fixe aujourd’hui, vous vous assurez d’un taux de départ plus bas et vous acceptez le risque d’avoir une prime après que l’inflation se soit calmée et que la Banque du Canada ait commencé à réduire son taux directeur. (Bien que vous ne vérifierez pas nerveusement les titres des journaux pendant que cela se produit, comme le feront vos homologues à taux variable).

De plus, si votre contrat de prêt hypothécaire à taux fixe est assorti de conditions de pénalité équitables et que les taux baissent plus que prévu pendant la durée du prêt, il se peut qu’à un moment donné, le fait de payer une pénalité pour refinancer à un taux inférieur vous permette de réaliser une économie nette. Sachez que certains prêteurs imposent des pénalités de rupture excessivement élevées qui limitent considérablement les chances que le calcul joue en votre faveur (je vous regarde, vous, les six grandes banques !).Toronto mortgage ratesThe Bottom Line : Les rendements des obligations du gouvernement du Canada ont récemment fait des bonds, mais sont restés dans une large fourchette jusqu’à présent en 2023. Cela pourrait changer jeudi, lorsque les dernières données sur l’IPC américain seront publiées, car l’inflation américaine est actuellement le point de données le plus important.

Je m’attends à ce que nos taux hypothécaires fixes restent à leurs niveaux actuels à très court terme, mais je m’attends également à ce qu’ils augmentent au-delà de leurs niveaux actuels, car les marchés financiers tiennent davantage compte des avertissements de hausse à long terme émanant de la Fed et de la Banque du Canada.

Les remises sur les taux hypothécaires variables sont restées stables ces derniers temps, mais l’attrait des taux variables a diminué car ils deviennent de plus en plus chers par rapport à leurs équivalents à taux fixe. Le rapport sur l’emploi de la semaine dernière a augmenté les paris que la BoC augmentera encore de 0,25 % lors de sa prochaine réunion le 25 janvier.

Publié initialement le 9 janvier 2023 par David Larock.  Mortgage Rate Forecast and Predictions for 2023